地主與建方合建分屋，建方應依規定開立統一發票
財政部１０５１２１５新聞稿
地主與建方合建分屋，建方應依規定開立統一發票
財政部北區國稅局表示，營業人以貨物或勞務與他人交換貨物或勞務，係屬銷售貨物或勞務之行為，其銷售額應以換出或換入貨物之時價，從高認定。因此，建方倘經查獲與地主合建分屋互易時，自始未開立銷貨統一發票致漏報銷售額，除應補徵所漏營業稅額外，並應依加值型及非加值型營業稅法（以下簡稱營業稅法）第51條第1項第3款及稅捐稽徵法第44條規定，擇一從重處罰。
地主與建方合建分屋互易之房屋及土地之『銷售額』應屬相等，亦即不含營業稅之房屋價格應等於土地之價格（土地免營業稅）。地主與建方合建分屋，除地主自始至終均未曾列名為起造人，且建方於房屋興建完成辦理總登記後，始將地主應分得房屋之所有權移轉與地主者，應以房屋所有權移轉與地主之登記日為房屋換出日外，其餘均應以房屋使用執照核發日為房屋換出日，建方並應於上述換出日起3日內開立統一發票。倘建方雖於合建分屋互易時已依「房屋價格」開立銷貨統一發票，然未依前揭規定以換出或換入貨物之時價從高開立，致經查獲短報銷售額，將依營業稅法第17條、同法施行細則第18條及第25條規定，依時價調整補徵營業稅額。
該局指出，轄內A公司與地主甲君合建分屋，地主甲君自始均未曾列名為起造人，A公司於98年11月13日辦理總登記後，始於99年1月20日將甲君應分得之房地所有權移轉登記與甲君，惟遲至99年2月28日始依換出房屋價格開立銷貨統一發票與甲君，銷售金額1,000萬元（未稅）。嗣經本局查獲A公司未於99年1月20日起3日內，按換入土地與換出房屋交換價值從高認定之房屋銷售額1,500萬元（未稅）開立統一發票，是依時價調整，核定A公司短報銷售額500萬元，依營業稅法第17條、同法施行細則第18條及第25條規定，予以補徵營業稅額。
該局特別提醒，地主與建方合建分屋，以房屋與他人交換土地，係屬銷售貨物之行為，應依規定開立銷貨統一發票。倘因一時不察於與地主合建分屋互易時，未依法開立銷貨統一發票，在未經檢舉及稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查前自動補報及補繳所漏稅額，並加計利息者，可依稅捐稽徵法第48條之1規定，免予處罰。